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  • html模版日本房地產30年系列(五)辦公樓市場的5年魔咒
    安倍首相最近比較煩。執政4年來紅旗不倒的他,因為涉入向右翼學校廉價出售國有土地的醜聞,被政敵們揪著不放。

    而日本房地產市場,在進入17年以來,也一直憂心一個發源於4年前的種子,不知道它會在接下來的1、2年裡,變成果實還是炸彈。

    這就是,18年的首都圈的辦公樓大量供應問題。

    13年,安倍經濟學的三隻箭,讓大傢夥重燃對日本經濟的重振的希望。很多當時上馬的大型房地產再開發項目,即將於18年前後完工。大量的集中供應,會不會是超量供應,成為討論焦點。

    不少人會想起,發生03年的辦公樓大量供應問題。

    為什麼說5年魔咒?

    供應和需求的時間差,是供需不平衡的重要原因。當開始投資到實際銷售的時間越長,未來市場變動的幅度越大,風險就越大。

    面對需求增加,廠商會擴大生產、開始設備投資。但是從評估、決定投資到實際增加產能,往往需要幾個月到幾年不等的時間。

    於是問題來瞭,當真把產能擴大時,需求還那麼多嗎?同行們都一窩蜂增產瞭,供應會過量嗎?

    房地產行業中,從拿地、規劃設計施工、宣傳招租、竣工營業,這一整套流程需要至少4-5年。

    由於辦公樓需求受宏觀經濟影響很大,同時房地產開發需要資金密集,受金融機構的融資環境的影響。所以,市場預期樂觀,很容易造成眾多房地產商一窩蜂開始新項目。大量的辦公樓同時竣工,很容易出現供應過量的問題。

    於是,就像一個魔咒一樣,每一個景氣復蘇或者興盛期之後5年左右,日本的辦公樓市場就會出現超量供應。如下圖中的,94年(89年房地產泡沫的頂峰5年後),03年(98年土地大量供應後),12年(07年金融危機前的經濟高峰期)。



    86-15年 東京23區 總建築面積1萬平米以上的大型辦公樓 供應面積

    那麼,03年的時候發生瞭什麼呢?

    根據上面所說的原理,我們先把時間軸調回到03年的5年前,98年。

    98年埋下的種子

    之前的文章曾經回顧瞭98年日本國鐵的土地拍賣,主要有汐留地區、品川地區和東京站等地區。

    這些土地大多位於車站附近,由於國鐵經營不善,完全沒有發揮其黃金口岸的價值。98年時,日本房地產商們,剛剛從危機中喘過氣。這些地塊的開發成為他們復蘇後的第一大單,自然傾盡全力。



    03年 東京主要商業區的大型辦公樓供應量地圖。黑色一圈虛線是JR山手線,供應量最大是地圖下方的品川地區,為49萬平米。其次是汐留地區,為48萬平米。

    同一時期,除瞭舊國鐵土地上的在開發,還有森大廈株式會社(森ビル)對六本木地區的再開發。經歷12年公寓廁所臭味的前期協調工作,終於在98年10月成立瞭六本木六丁目地區再開發團體,項目進入實際開發階段。



    六本木新城(六本木ヒルズ、Roppongi Hills)全景。高盛、谷歌等全球知名企業的入駐,周邊是高級住宅區。居住、工作在這裡的人,被視為人生贏傢。但是,竣工當初,由於離車站距離較遠,森大廈為瞭招租也很花瞭一陣功夫。

    我們現在所熟知的東京站、品川、六本木地區,其實就是在98年左右規劃,03年開始問世。



    汐留地區俯瞰

    03年的問題爆發

    90年代,由於房地產泡沫破裂後,很多房地產項目被暫停,東京的大型辦公樓市場供應量非常低迷。99年的東京地區,總建築面積1萬平米以上的辦公樓的供應量僅36萬平米,相對於86年到15年的歷年平均值103萬平米,隻有35%。

    供應的低迷,使得00年的時候空置率降低到3%左右——通常認為,自然空置率是5%。

    00年2月,森大廈發表的研究表示,03年可能出現大量的辦公樓供應,其後也有多傢機構發表各自的預測。森大廈預測是218萬平米(99年的6倍),森信托(森トラスト、Mori Trust)預測是227萬平米(6.3倍),摩根斯坦利預測是267萬平米(7.4倍)。

    在大量供應是否發生這點上,市場基本有共識。但在會不會引起空置率上升和租金滑坡這點上,分成瞭樂觀派和悲觀派。

    樂觀派認為,一部分新竣工的辦公樓,是所屬公司自用而非租賃;而03年之前和之後的供應量都不多,所以03年的大量供應隻是暫時的問題。

    悲觀派認為,IT泡沫破裂後,外國公司的租賃需求下降,新竣工的辦公樓隻能從舊的中小型辦公樓那裡搶客戶,空置率甚至有可能會飆升至10-12%。

    最終03年,大型辦公樓供應量達到216萬平米,幾乎是00-02年供應量的總和。空置率從02年的6%進一步上升至8.5%左右,導致瞭租金的下滑。



    東京核心區辦公樓的空置率和租金的變化。藍色線條表示空置率,紅色柱狀圖表示平均租金(日元/3.3平方米)。

    那麼,這一次會怎樣呢?

    12年11月,第二次安倍政權上臺後,為瞭提升日本的國際競爭力,在日本前前後後設定瞭10個國傢戰略特區,其中包括瞭整個東京地區。

    戰略特區落實到房地產行業,表現為開發項目的行政審批環節大為縮減,對於符一定標準的開發項目可以放寬容積率等。

    放寬容積率,其實就是增加每棟樓的供應面積。再加上13年後寬松的融資環境,房地商們都積極地上馬大型房地產開發項目。



    國傢戰略特區的指定區域,東京都、神奈川市、千葉市和成田市被一起定為特區

    由於人手短缺導致施工進度放緩,原計劃17年竣工的項目有一部分拖延至18年——這使得18年的供應量更大。據森大廈的預測,18年會出現139萬平米的大量供應——這相對於03年的216萬平米不算多,但是仍超過歷史平均103萬平米多達35%。



    17年之後的東京大型辦公樓供應,又會出現一個高峰



    16-20年 東京主要商業區的大型辦公樓供應量地圖。供應量主要集中於東京站地區(即圖中大手町、丸之內和有樂町所標註的部分)、六本木、澀谷等地區。

    看完供應方,我們再來看看需求方。安倍經濟學的確讓日本企業的業績得到瞭改善,東京地區的辦公樓空置率在17年2月已經下降到3.7%。但是我們仍看到,占東京高端寫字樓的外資公司中,不斷有公司在縮減規模,甚至撤離。所以這兩年即使是空置率在下降,租金的上漲幅度也讓不少投資傢失望。



    再來看上面這張圖,東京核心區辦公樓的空置率的確下降瞭,但是平均租金卻沒有回復到曾經的水平。

    辦公樓市場的5年魔咒,是否仍舊會上演呢?

    我們拭目以待。

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